Czy przy sprzedaży gotowego domu przez dewelopera konieczny jest rachunek powierniczy?

rachunek powierniczy

Co to jest przedsięwzięcie deweloperskie?

Zgodnie z art. 7 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej – Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek zawarcia umowy otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, zwanego dalej “mieszkaniowym rachunkiem powierniczym”, dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Definicja przedsięwzięcia deweloperskiego została zawarta w art. 5 pkt 7 nowej ustawy deweloperskiej i w uproszczeniu jest ona następująca – proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy zostają przeniesione prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 lub art. 3.

Co dzieje się, gdy nie ma umowy deweloperskiej?

Zakładając, że nie została zawarta umowa deweloperska, to trzeba zastanowić się, czy przystępując od razu do zawarcia umowy sprzedaży mamy do czynienia z sytuacją wymienioną w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 lub art. 3. Możemy mieć do czynienia z umową opisaną w art. 3, gdyż przepis ten brzmi – Przepisy art. 26 ust. 1 pkt 1-8, art. 27 ust. 1, art. 29-32, art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz art. 41 ust. 1-3 stosuje się również do umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a deweloperem, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Czy sama umowa sprzedaży lokalu lub domu oznacza konieczność rachunku powierniczego?

Teoretycznie zatem, już sama sprzedaż domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego stanowi przedsięwzięcie deweloperskie, a więc generuje to obowiązek zawarcia umowy o rachunek powierniczy. Jednakże z analizy innych przepisów wynika, że jednak w przypadku samej sprzedaży, przy jednej czynności prawnej, bez zawierania umowy deweloperskiej lub innej umowy przedwstępnej, nie ma obowiązku zawierania umowy o rachunek powierniczy. Tymi przepisami są w szczególności: art. 5 pkt 9 i 10, a także art. 7 ust. 3 nowej ustawy deweloperskiej.

Pierwsze 2 przepisy zawierają definicję otwartego i zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. W interesującym nas zakresie obydwa przepisy brzmią następująco – należący do dewelopera rachunek powierniczy, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe lub ustawie z dnia 5 listopada 2009 r. o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej albo w jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2. Jak widać ustawodawca nie przewidział obowiązku gromadzenia środków pieniężnych w przypadku umów, o których mowa w art. 3 nowej ustawy deweloperskiej, a więc m.in. umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a deweloperem, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym b użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Brak obowiązku posiadania rachunku powierniczego

Podobnie rzecz się ma z analizą art. 7 ust. 3, który brzmi następująco – Deweloper jest obowiązany do posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego prowadzonego dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego do dnia, w którym nastąpi przeniesienie praw z ostatniej umowy deweloperskiej lub ostatniej umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, w ramach tego przedsięwzięcia lub zadania. Przepis ten całkowicie milczy, jak długo deweloper miałby utrzymywać rachunek powierniczy w razie realizacji umów, o których mowa w art. 3, w związku z czym wydaje się, że ustawodawca jednak nie przewidział obowiązku utrzymywania takich rachunków powierniczych w razie zawarcia wyłącznie umowy sprzedaży, bez jakichkolwiek wcześniejszych umów zobowiązujących.

Do czego służy rachunek powierniczy?

Z racji samej istoty rachunku powierniczego wydaje się, iż nie ma podstaw do uznania, aby ten rachunek musiał zostać założony do transakcji natychmiastowej sprzedaży, która nie była poprzedzona wcześniejszą umową zobowiązującą. Art. 8 nowej ustawy deweloperskiej wskazuje, że na rachunek powierniczy dokonuje się wpłat zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. W przypadku zobowiązania się nabywcy do zapłaty od razu przy umowie sprzedaży nieruchomości i jednoczesnego przeniesienia prawa własności przez dewelopera, znika w ogóle kwestia „postępów realizacji”, a także brak jakichkolwiek harmonogramów etapów realizacji, zatem odpada główna przyczyna założenia rachunku powierniczego mająca zapewniać bezpieczeństwo nabywcy.

Uzasadnienie projektu ustawy deweloperskiej

Potwierdzeniem tego toku rozumowania jest też uzasadnienie Rządowego projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Druk sejmowy numer 985, dostęp: https://www.sejm.gov.pl/Sejm9.nsf/druk.xsp?nr=985).

W uzasadnieniu do art. 3 projektu ustawy wyjaśniono:

„Umowy sprzedaży zawierane z nabywcą przez dewelopera (art. 3)

Biorąc pod uwagę konieczność zapewnienia nabywcom ochrony w każdym przypadku zawierania umowy z deweloperem, uwzględniając jednocześnie poziom ewentualnych zagrożeń związanych z przedmiotem takiej umowy, proponuje się, aby w przypadku, gdy deweloper gotowy jest zawrzeć umowę sprzedaży, zastosowanie znalazły tylko wybrane przepisy ustawy, tj. art. 26 ust. 1 pkt 1–8, art. 27 ust. 1, art. 28–31, art. 33 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz art. 40 ust. 1–3 projektu.

W tym przypadku deweloper będzie miał obowiązek zastosować przepisy dotyczące obowiązków przedkontraktowych, umowy rezerwacyjnej oraz odbioru, ale nie będzie miał obowiązku stosowania środków ochrony wpłat nabywców. W związku z tym, iż przedmiotem umowy będzie lokal wybudowany (powstały w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego), co do którego nastąpiło już ustanowienie odrębnej własności, albo dom jednorodzinny, którego budowa została zakończona (złożono zawiadomienie o zakończeniu budowy domu, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu), w tym przypadku proponuje się zwolnienie dewelopera z obowiązku przekazywania nabywcom prospektu informacyjnego. W zamian za to, zgodnie z art. 27 projektu, deweloper będzie zobowiązany do przekazania nabywcy na trwałym nośniku informacji dotyczących sprzedawanej nieruchomości. Umowa sprzedaży będzie mogła zostać poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej (art. 28 ust. 2 projektu).”

Potwierdzenie braku obowiązku także w literaturze przedmiotu

Potwierdzeniem tego wniosku jest również stanowisko doktryny w postaci komentarza do art. 6 nowej ustawy deweloperskiej – Możliwe pozostaje nadal zawarcie przez dewelopera umowy z nabywcą, z pominięciem obowiązku wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Sytuacja taka ma miejsce w odniesieniu do umowy sprzedaży, do której zastosowanie znajdują tylko wybrane przepisy nowej ustawy (por. art. 3 u.o.p.n.f.). W gestii dewelopera bowiem leży wybór rodzaju zawartej z nabywcą umowy (Komentarz Agnieszka Goldiszewicz, Lex).

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż przepisy nowej ustawy deweloperskiej nie wymagają zawarcia umowy o mieszkaniowym rachunku powierniczym w razie zawarcia umowy, o której mowa w art. 3 nowej ustawy deweloperskiej, pomiędzy nabywcą a deweloperem, niepoprzedzonej umową zobowiązującą.

Marcin Hołówka
Marcin Hołówka
Artykuły: 83
Verified by MonsterInsights